Thị trường BĐS Việt Nam diễn biến phức tạp và khó lường

Thị trường BĐS có độ “nghiêng” rõ rệt

Sáng nay, tạp chí Forbes đã tổ chức Hội thảo với chủ đề “BĐS – Theo dấu dòng tiền” tại Tp.HCM. Tại buổi Hội thảo, nhiều chuyên gia kinh tế hàng đầu của các quỹ đầu tư nước ngoài đều có chung một nhận định, thị trường BĐS Việt Nam đang diễn biến hết sức phức tạp và khó lường.

Ông Nguyễn Bảo Hoàng, Chủ tịch Công ty Truyền thông Tương Tác cho rằng, thị trường BĐS hiện đang tạo nhiều tín hiệu tốt cho cả bên cung và cầu. Hiện nay, Việt Nam đang trở thành tâm điểm của dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào BĐS, khi hệ thống cơ sở hạ tầng và chính sách thu hút đầu tư đang tạo ra một sự khác biệt rất lớn cho giai đoạn phát triển mới.

Theo đó, năm 2015 BĐS là một trong những lĩnh vực phát triển sôi động nhất của nền kinh tế, thu hút nhiều nguồn lực tài chính từ nước ngoài. Số liệu thống kê của CBRE cho thấy, số lượng tiêu thụ căn hộ trong 9 tháng năm 2015 tại thị trường Tp.HCM đạt gần 24.000 đơn vị, như vậy vượt xa mức kỷ lục trước đó vào năm 2014 là 17.000 đơn vị. Còn tại Hà Nội, CBRE cho biết, số lượng căn hộ tiêu thụ đạt gần 15.000 đơn vị, tức chạm mức kỷ lục hình thành vào năm 2009.

Ông Marc Townsend, Tổng giám đốc CBRE Việt Nam cho hay, dự án nhà ở hiện không chỉ tập trung vào các vị trí “nóng” gần trung tâm, ăn theo các tuyến metro nữa mà bắt đầu có sự phân bổ lực lượng  sang các quận khác cách xa hơn.

Theo dự báo của ông Marc, bên cạnh phân khúc cao cấp đang làm “nghiêng” nguồn cung – cầu trên thị trường thì trong một vài năm tới, khi các chính sách cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam được rõ ràng, nhu cầu nhà ở các phân khúc thấp hơn sẽ tăng rất mạnh. Dự báo sẽ có khoảng 45.000 đơn vị nhà ở phân khúc hợp túi tiền sẽ được tung ra thị trường trong giai đoạn 2016-2018. Việc Việt Nam tham gia các hiệp định kinh tế song phương, đa phương như FTA, TPP và AEC… sẽ tạo cú hích mạnh cho thị trường BĐS trong thời gian tới.

Các chuyên gia kinh tế hàng đầu của các quỹ đầu tư nước ngoài đều nhận định thị trường bất BĐS Việt Nam đang diễn biến hết sức phức tạp và khó lường

Trong khi đó, ông Lê Anh Tuấn, Giám đốc Nghiên cứu phân tích của Quỹ Dragon Capital nhìn nhận, Việt Nam là một trong 3 nước ở châu Á, chỉ đứng sau Ấn Độ và Philippines đang được các tập đoàn BĐS lớn thế giới để ý đến. Những phân tích cho thấy, tính đến năm 2020 Việt Nam sẽ có khoảng 33 triệu người đạt mức thu nhập trung bình, gia nhập hàng ngũ tầng lớp trung lưu, như vậy nhu cầu mua sắm và tậu nhà cửa sẽ tăng mạnh. Mặt khác, tốc độ đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng giao thông của Việt Nam hiện nay bằng 8 năm trước cộng lại, điều đó tạo điều kiện tốt cho dự án BĐS phát triển.

Doanh thu BĐS sẽ giảm vì cung nhiều

Tuy vậy, các chuyên gia kinh tế đã bắt đầu tỏ rõ quan ngại khi thị trường xuất hiện những dấu hiệu bất ổn, đặc biệt là khi nguồn cung sản phẩm tính từ cuối năm 2015 đến 2016 ước khoảng 57.500 đơn vị.  Song, trong số lượng nhà ở khổng lồ đấy thì nhà ở cao cấp chiếm phần lớn, trong khi nhu cầu nhà ở hợp túi tiền của đại đa số người dân đang rất cao.

Theo các phân tích của ông Tuấn, lượng hàng chào bán ra thị trường trong giai đoạn 2006-2007 khá thấp so với nhu cầu của khách hàng, vì vậy thị trường có độ khan hiếm và tạo ra cơn sốt nhà ở. Đến giai đoạn 2008-2013, lượng nhà ở chào bán mới ra thị trường cao hơn nhu cầu thật.

Ông Tuấn cho biết thêm, khi thị trường phục hồi chưa được bao lâu thì phân khúc căn hộ cao cấp lại tăng rất mạnh, điều này dẫn đến lo sợ sẽ có độ lệch pha giữa nhu cầu thật và nguồn cung, khiến chu kỳ BĐS sẽ diễn ra ngắn hơn. Trong khi số lượng chào bán thành công trong 2-3 quý gần đây bắt đầu sụt giảm thì  nguồn cung trên thị trường trong 3 năm tới vô cùng lớn.

Nhưng khi được hỏi liệu những dấu hiệu này sẽ gây ra hiện tượng bong bóng BĐS hay không thì ông Tuấn khẳng định, thị trường chắc chắn sẽ không có bong bóng vì giá nhà ở tại Việt Nam hiện nay vẫn diễn biến hợp lý. Bong bóng BĐS chỉ xảy ra khi giá nhà ở tăng đến mức 100%. Hơn nữa, hiện tại chưa xuất hiện những thay đổi về mặt chính sách mang tính “siết” chặt nền kinh tế vĩ mô hoặc thị trường BĐS.

Cũng theo ông Tuấn, thị trường BĐS Việt Nam hiện đang ở giai đoạn cuối của quá trình phục hồi và bước sang giai đoạn đầu của chu kỳ bùng nổ. Thời gian tới, có thể lãi xuất sẽ tăng nhưng giá bán nhà ở khó tăng nữa, thị trường thứ cấp sẽ mạnh lên… Song, doanh thu của các doanh nghiệp BĐS lại không tăng nếu như không muốn nói là sẽ có sự sụt giảm nhẹ do độ cạnh tranh thị trường quá cao.