Cung cầu lệch pha – thị trường BDS chỉ “nóng” ảo?

Trong khi phân khúc cao cấp tiếp tục nuốt trọn tổng nguồn cung căn hộ trên thị trường cả nước, dẫn đầu về số lượng tiêu thụ thì phân khúc tầm trung và giá rẻ lại có dấu hiệu đuối sức. Không chỉ khiêm tốn về nguồn cung, không xuất hiện nhiều hoạt động mở bán, sức tiêu thụ của phân khúc này cũng sụt giảm nhiều so với năm 2014. Hiện tại, giao dịch mua bán chỉ sôi động ở phân khúc cao cấp (khoảng 2-3 tỷ đồng/căn), phân khúc dưới 1 tỷ đồng chiếm số lượng khiêm tốn. Nếu so với năm 2014 thì không bằng một nửa.

Theo nhận định từ Hiệp hội BĐS Tp.HCM thì nhu cầu mua nhà của người dân vẫn tập trung phần lớn vào căn hộ bình dân, tầm trung. Các báo cáo từ nhiều công ty nghiên cứu thị trường cũng khẳng định quan điểm trên. Thế nhưng thực tế giao dịch thị trường của phân khúc này trong năm nay lại không thực tốt. Nếu năm 2014, căn hộ hạng A, B có giao dịch tương đối thấp chiếm khoảng 30% thị phần, 70% còn lại thuộc về phân khúc căn hộ hạng C thì năm nay hoàn toàn ngược lại. Căn hộ trung – cao cấp chiếm 70% lượng giao dịch, tầm trung và bình dân chỉ khoảng 30%.

Nguyên nhân đến từ sự thiếu hụt sản phẩm mới của thị trường. Căn hộ tầm trung gần như không có thêm dự án nào đủ gọi là hoành tráng để giới đầu tư săn đón rầm rộ. Đa phần là dự án cũ được mở bán mới, dự án khó bán găm hàng từ lâu tranh thủ thị trường tốt lên bung ra bán lại. Nếu thời điểm đầu năm khách hàng còn có thể kiếm được các dự án dưới 1 tỷ/căn để mua thì đến hiện tại, với giá tiền này muốn tìm dự án chất lượng rất khó. Trong khi đó, lượng căn hộ ở phân khúc cao cấp lại tăng lên 20-30%, chiếm gần 70% tổng cung của Tp.HCM.

Sức mua, nhu cầu của người dân trái ngược với hướng đi của thị trường là dấu hiệu cho thấy thị trường đang sốt ảo. Ảnh: Phương Uyên

Các chuyên gia cho rằng sự lệch pha cung – cầu này không phải là dấu hiệu tốt đẹp gì. Sức mua, nhu cầu của người dân trái ngược với hướng đi của thị trường là điều bất bình thường. Một khi nguồn cầu hướng về bình dân mà nguồn cung lại toàn cao cấp thì sức tiêu thụ mạnh mẽ hiện tại rất có thể là ảo. Những số lượng giao dịch mà các công ty nghiên cứu thu thập chủ yếu vẫn dựa trên thông tin từ chính doanh nghiệp, nhà đầu tư cung cấp. Con số này chỉ có độ chính xác về nguồn cung, còn nhu cầu, giao dịch thực thì không có gì chắc chắn. Biểu hiện rõ nhất là sự thiếu nhất quán, thậm chí chênh lệch lớn về báo cáo số lượng tiêu thụ của các công ty nghiên cứu khác nhau.

Một thực tế nữa là do các dự án tầm trung không thể mang lại lợi nhuận lớn như đầu tư căn hộ cao cấp nên doanh nghiệp không mấy mặn mà. Thêm vào đó, quỹ đất hạn chế, các dự án tầm trung thường bị đẩy ra vùng ven, vùng rìa thành thị, thiếu thốn hạ tầng nên rất khó bán. Nếu như thời điểm 2014, các dự án căn hộ tầm trung vẫn có được vị trí đắc địa, ở khu vực các quận nội thành như quận 5, 10, Tân Bình, Tân Phú, quận 12, quận 7 thì sang năm 2015, các dự án căn hộ tầm trung đều chuyển ra những khu vực ngoài trung tâm, thậm chí cả những nơi thiếu hạ tầng. Đây chính là một trong những nguyên nhân khiến phân khúc này không còn hấp dẫn và tạo ra cơn sốt như 2014.

Điều này cũng dễ hiểu vì quỹ đất đẹp doanh nghiệp tất yếu phải ưu tiên cho các dự án cao cấp, thu về lợi nhuận cao. Muốn mua nhà nội thành thì phải chấp nhận chi phí tốn kém hơn, còn nếu không đủ kinh tế thì các gia đình nên chọn nhà ngoại thành cho rẻ. Tuy nhiên, khu vực được gọi là đất ngoại thành hiện tại đã bị đẩy đi khá xa so với trước đây. Sự phát triển của hạ tầng đã biến những khu vực vốn là ngoại thành của các năm trước thành vùng cận trung tâm. Một lý do khác là căn hộ tầm trung đã được chủ đầu tư điều chỉnh thiết kế, khiến tổng giá trị căn hộ chỉ tương đương với giá của căn hộ trung cấp. Vì thế, nhiều dự án vốn ban đầu là tầm trung nay nhờ hạ tầng dẫn lối đã  tham gia vào phân khúc trung – cao cấp với mức giá tương xứng.

Điển hình như khu vực Tân kỳ – Tân Quý (Tân Phú) vốn đồng không mông quạnh năm nay đã thay da đổi thịt nhờ phát triển hạ tầng, nhiều dự án tại đây đã điều chỉnh giá bán trong thời gian ngắn từ 11- 15 triệu/m2 lên đến 17 -23 triệu/m2. Khu vực Nguyễn Khoái (quận 4) trước còn có vài chung cư trung cấp nay chỉ dành cho nhà cao cấp, hạng sang giá từ 22 -35 triệu/m2. Nhiều dự án ở khu vực Nhà Bè, Bình Chánh cũng nâng tầm giá bán cùng với tốc độ hạ tầng, cụ thể từ 12 -17 triệu/m2 lên thành 18 – 27 triệu/m2. Một số dự án tại quận 7, khu vực rìa Phú Mỹ Hưng cũng tăng giá bán lên 15-20%, từ 15 -22 triệu/m2 lên 22 – 27 triệu/m2. Những dự án thuộc khu vực vốn xa trung tâm của quận 2, quận 9 như Đỗ Xuân Hợp, Tây Hòa, Nguyễn Duy Trinh, Liên Phường giá bán từ 12,5 – 17triệu/m2 nay cũng được điều chỉnh lên 16 – 20 triệu/m2.

Mối quan hệ hài hòa giữa cung và cầu sẽ tạo ra được sự ổn định, cân bằng cho thị trường. Một khi cung – cầu lệch pha, cung đang rất dồi dào mà cầu còn hạn chế thì độ nóng của thị trường chỉ là các chiêu trò bán hàng của nhà đầu tư. Sức mua tăng lên rõ ràng là tin vui cho thị trường nhưng nếu sức mua này chỉ tăng do nhà đầu tư, đầu cơ tích trữ, do doanh nghiệp “tô hồng” trên giấy thì thực tế còn mang lại nhiều nguy hại hơn nữa cho thị trường.

Phương Uyên
(Theo Tuổi trẻ online)